De datum van 31 december 2022 is een streefdatum, die uitgaat van een reële uitvoeringsperiode van herstelwerkzaamheden aan 178 woningen. Er is met de kennis van nu geen reden aan te nemen dat deze datum niet gehaald kan worden. Áls er al sprake zou zijn van enige vertraging, wat dus niet wordt verwacht, dan zou dit voor slechts de laatste werkzaamheden zijn en treden partijen met elkaar in overleg. Zowel Parteon, gemeente als particulieren hebben een gedeeld belang: Zicht op spoedige vernieuwing en veiligheid en financiële zekerheid.

Tekent u vooral de VSO voor 1 september 2020 zodat we met elkaar het volgende blok (na de pilot die 1 september start) kunnen starten en de Zeeheldenbuurt zo spoedig mogelijk kunnen vernieuwen.

----------- ter verdere toelichting---------

­Vernieuwing van de buurt is een gedeeld belang: zicht op spoedige vernieuwing: we willen voor iedereen een veilige wijk op zo kort mogelijke termijn. Voor de 53 particulieren en voor de 125 huurwoningen van Parteon;

• ­De VSO heeft geen einddatum, de daarin opgenomen uitvoeringsperiode (de periode waarin het herstel moet plaatsvinden) heeft een streefdatum van 31 december 2022;
• ­Daarom is het belangrijk dat de VSO’s op uiterlijk 1 september getekend retour komen. Dit geldt ook voor de mensen die nieuwbouw willen én kunnen financieren, en dit het herstel van de buurt niet vertraagt. Dit moet in december a.s. helder zijn;
• ­De streefdatum is gebaseerd op een reële uitvoeringsperiode voor herstelwerkzaamheden van 178 woningen.  Met als uitgangspunt dat iedereen meedoet, er bijvoorbeeld geen actieve tegenwerking op de uitvoering komt of er geen nieuwe extra overheidsmaatregelen tegen covid-19 komen.;
• ­Álle eigenaren hebben belang bij spoedig herstel, zowel particuliere eigenaren als Parteon (en haar huurders): veiligheid bewoners en financiële zekerheid. Dit is in ieders belang, van een particulier, van de gemeente en van (de huurders van) Parteon;
• ­Parteon heeft voor de uitvoeringsperiode tot en met 31 december 2022 afspraken kunnen maken met zowel Ooijevaar (prijs gestand doen) als de gemeente (handhaving). De gemeente mag altijd handhaven, wat ook zal gebeuren bij de eigenaren die de VSO niet ondertekenen. Bij de woonblokken die meedoen maar ‘wachten op hun beurt’, is actieve handhaving niet van toepassing als dit niet noodzakelijk is, zie hiervoor het artikel over handhaving in de VSO;
• ­Er is op dit moment géén aanleiding om vertraging te verwachten en daarmee worden ook geen extra financiële risico’s verwacht.
• ­Áls er al sprake zou zijn van vertraging dan is dat nooit voor de gehele buurt maar hooguit  bijvoorbeeld een woonblok. Als er sprake lijkt dat deze pas na 31 december 2022 kan worden hersteld, dan treden die (paar!) particulieren en Parteon/Gemeente in overleg.
• We starten 1 september met de pilot/eerste fase en zijn in goed overleg met de gemeente over de vergunningen voor alle volgende woonblokken.

Tekent u vooral de VSO, zodat we met elkaar binnenkort weten waar en in welk tempo we kunnen starten en de totale buurt kunnen vernieuwen! 

In artikel 14 van de VSO is opgenomen dat de Bijdrage Gemeente en Bijdrage Parteon adres- en persoonsgebonden is. Dit betekent dat de rechten en verplichtingen die voortvloeien uit deze overeenkomst op voorhand niet overdraagbaar zijn aan derden”

• ‘op voorhand’ betekent dat de rechten en verplichtingen niet overdraagbaar zijn, maar dat in specifieke gevallen afwijkingen mogelijk zijn. 

Speelt deze situatie of afweging bij u? Meld u zich dan voor een afspraak bij Parteon via: PbZeeheldenbuurt@parteon.nl. Dan kijken wij met u wat de mogelijkheden zijn.

----------- ter verdere toelichting---------

Een particuliere eigenaar houdt altijd de mogelijkheid zijn woning te verkopen, aan Parteon of aan een particulier/derde.

Echter, de woning kent problemen en deze problematiek (fundering/bodem/asbest) is inmiddels tot op adresniveau geïnventariseerd. Deze is ook vastgelegd in de VSO en de Aanbiedingsbrief van Ooijevaar van juni 2020.

Dat deze problematiek bekend is en ook verplicht bekend moet worden gemaakt bij verkoop, kan effect hebben op de verkoopprijs en de koopbereidheid van een koper, die ook gevolgschade heeft en onzekerheid zal ervaren. Met de kennis van nu moet iedereen transparant handelen. Als een andere partij meer biedt, en aantoonbaar wel op de hoogte is van de problematiek, kan de eigenaar zich melden bij Parteon voor overleg.

De vergoeding van Parteon en Gemeente is nadrukkelijk bedoeld voor de huidige eigenaar-bewoners met wie al 2 jaar wordt gesproken, en is kortweg bedoeld om: 

• de Problematiek (funderingsherstel en bodemaanpak) in de Zeeheldenbuurt te herstellen, 
• dat ook bloksgewijs te doen (huur- en koopwoningen) én 
• dat voor de gehele buurt vóór 31 december 2022 te doen. 

Parteon en Gemeente hebben om die reden besloten hun Bijdragen adres- en persoonsgebonden te maken. Dit is vastgelegd in Artikel 14 lid 1.

We hebben te maken met gespikkeld bezit in woonblokken die per blok aangepakt moeten worden. Parteon wil en gaat vernieuwen. De 53 individuele eigenaren geven uiterlijk 1 september a.s. hun bereidheid tot vernieuwing aan via de VSO. Deze participatie wordt vastgelegd in een zogeheten ‘ontwikkelstrategie’ die Parteon opstelt, op basis van een aantal belangrijke criteria waaronder:

• De participatie van de eigenaren (o.b.v. getekende VSO’s);
• De uit te werken werkplanning van de aannemer;
• De beschikbaarheid van wisselwoningen.

De ontwikkelstrategie (zie ook de Definitielijst) geeft op hoofdlijnen aan op welke wijze de vernieuwing (funderingsherstel en/of sloop-nieuwbouw) in de Zeeheldenbuurt vanaf 1 september 2020 tot en met 31 december 2022 kan plaatsvinden. Met een indicatie van de planning en volgorde van de woonblokken die hersteld worden en met eventuele opties voor sloop/nieuwbouw. Het uitgangspunt en gedeeld belang is: hoe sneller de wijk vernieuwd is, des te beter. Iedereen conformeert zich aan dit principe.

Hoe deze ontwikkelstrategie er uitziet is afhankelijk van het aantal deelnemende eigenaren. Het is dus erg belangrijk dat eigenaren voor 1 september a.s. reageren met een getekende VSO. 

Een sanctie op het niet behalen van een (nog onbekende) precieze start- of opleverdatum van de woonblokken kunnen en willen wij niet afspreken, omdat dit afhankelijk is van medewerking/participatie van 53 particulieren zelf en ook van (zie artikel 7 lid 2) van bijvoorbeeld vergunningen en calamiteiten. In geval van sloop/nieuwbouw is een uitgebreidere vergunningenprocedure nodig met risico’s van bezwaren van omwonenden. Voor funderingsherstel lijken vergunningen relatief eenvoudig en zijn gemeente/Parteon/Ooijevaar in goed overleg. 

Parteon (en gemeente) zullen de ontwikkelstrategie naar verwachting in oktober 2020 kunnen delen met de buurt, waarbij het voorstel is deze eerst met de Belangenvereniging en de Bewonerscommissie te delen.

De ontwikkelstrategie gaat uit van vernieuwing: zowel herstel als nieuwbouw.

Met de eigenaren die de VSO hebben getekend en ingeleverd en hebben aangekruist nieuwbouw wenst te onderzoeken en denkt te kunnen financieren, zal in het oktober contact worden opgenomen. Het idee is met hen samen te kijken welke plekken beschikbaar komen voor nieuwbouw en welke ‘nieuwbouwstrategie’ daarbij hoort en of en zo ja welke rol Parteon en Gemeente daarin spelen of dat dit initiatief zelf wordt opgepakt. 

Uiterlijk op 1 december 2020 willen we over en weer duidelijkheid bieden waar nieuwbouw beoogd is en waar funderingsherstel verder in de planning van de aannemer wordt verwerkt. Op dat moment moet ook duidelijk zijn of de individuele particulier nieuwbouw kan financieren.

Parteon heeft al in december 2019 naar voren gebracht dat haar wens is: ‘sloop/nieuwbouw waar het kán’, dat heeft nog steeds onze voorkeur. Als de situatie zich voordoet dat in een woonblok alle particuliere eigenaren sloop/nieuwbouw wensen én aantoonbaar kunnen financieren, dan is voor Parteon sloop/nieuwbouw van haar woningen in dat blok ook de voorkeursoptie. Parteon zal daarover nog wel met de Bewonerscommissie (huurders) afstemming moeten hebben. En álle eigenaren in het woonblok moeten hetzelfde type nieuwbouw voor ogen hebben, evenals zicht op de geraamde kosten en de financierbaarheid. De eigenaren in het woonblok zullen samen verdere afspraken maken. Ook dit wordt in het najaar van 2020 helder.

Model G is opgenomen als richtinggevend kader in geval van sloop/nieuwbouw (van de gehele wijk). Daarin zijn, vanwege de toenmalige (2019) wens vanuit de buurt tot verdichting, enkele appartementengebouwen in het plangebied Zeeheldenbuurt opgenomen. Dit lijkt niet meer relevant en daarbij: Parteon is zeker niet voornemens om in geval van sloop/nieuwbouw in het plangebied Zeeheldenbuurt (zie Definitielijst voor afbakening) hier appartementengebouwen te realiseren. Als er sprake is van sloop/nieuwbouw, zal dit bestaan uit woningen van maximaal ‘twee lagen en een kap’. Dit betreft dan grondgebonden woningen die worden gesloopt en wederom als grondgebonden woning worden teruggebouwd.

De VSO dateert van begin juni 2020. Daarna, in de maanden juni en juli hebben technische opnamen plaatsgevonden naar onder meer de bodem. De resultaten zijn vastgelegd in de aanbiedingsbrief van Ooijevaar. Extra bodemonderzoek wordt dan ook niet (meer) nodig geacht.

De zogeheten ‘ontwikkelstrategie’ geeft op hoofdlijnen aan hoe de vernieuwing in de zeeheldenbuurt vanaf 1 september 2020 tot en met 31 december 2022 kan plaatsvinden. Met een indicatie van de planning en volgorde van de woonblokken. Het uitgangspunt is: hoe sneller hoe beter. 

Lid 1: De pilot Van Riebeeckkade vormt sowieso een uitzondering en de verwachting is dat voor het (nog te benoemen) opvolgende woonblok de eigenaren alleen maar blij zijn snel aan de buurt te zijn en de 16 weken termijn geen issue is. Is het dit wel, dan wordt een ander blok gekozen. Voor alle volgende woonblokken wordt de 16 weken gemakkelijk gehaald.

Lid 2: Omdat inderdaad aan de betaling van de 1e termijn (door de Eigenaar) het recht op de Bijdrage Parteon en Gemeente is gekoppeld, zullen wij Ooijevaar vragen voor deze belangrijke brief een ontvangst van bevestiging te laten verzorgen. Zodat alle partijen van elkaar weten dat er gefactureerd is en tijdig betaald kan worden.

Lid 3: Parteon mag als corporatie geen lening verstrekken maar als een Eigenaar aantoonbaar moeite heeft gedaan om de financiering van de Eigen Bijdrage te regelen maar hiertoe niet in staat is, dan treden partijen met elkaar in overleg. Als een Eigenaar financiering nodig heeft en hiertoe niet bij de bank terecht kan, dan wordt verwezen naar het beschikbaar gestelde loket bij de gemeente [zie vraag 10].

In artikel 5 (o.a. lid 4) is opgenomen hoe hiermee wordt omgegaan. Dit betreft de eigen gevolgschade van een Eigenaar in bijvoorbeeld het vervangen of herstel van de afwerking van de zogenoemde ‘vaste’ inrichting (bijvoorbeeld behang, houten vloer). Of dit van toepassing is en hoe hoog het bedrag is, is per eigenaar verschillend.

In de Aannemingsovereenkomst is in artikel 11 uitgebreid en duidelijk opgenomen hoe en waarvoor de Aannemer aansprakelijk en verzekerd is. Heeft u daar nog vragen over, wendt u zich dan tot Ooijevaar: zeeheldenbuurt@ooijevaar.nl

[Zoals in eerdere nieuwsbrieven en in de aanbiedingsbrieven is opgenomen:]

Indien u als particuliere eigenaar de eigen bijdrage voor funderingsherstel en bodemaanpak

niet bijeen kan brengen via eigen middelen en/of de eigen hypotheekgever, dan kunt u

contact opnemen met Finenzo via telefoonnummer (075) 61 21 417 of Zaanstad@Finenzo.nl.

Contactpersoon is de heer B. Stuvel. Gezamenlijk wordt gekeken naar financiering via het

landelijk Fonds Duurzaam Funderingsherstel (www.funderingsherstelfonds.nl) of erfpacht

(www.betaalbarekoopwoningen.nl).

Wij verzoeken eigenaren dringend om wel de vaststellingsovereenkomst voor 1 september te tekenen, omdat zonder ondertekening en retournering het aanbod vervalt.

In de overeenkomst kan door de eigenaar handgeschreven aangegeven worden dat er een financieringsaanvraag loopt en daarover contact gewenst is. Wij nemen dat zo spoedig mogelijk contact met u op.

De particulier betaalt 20% van de aanneemsom, verdeeld over 2 termijnen (1e en 3e). De termijnbetalingen zijn gekoppeld aan de voortgang.

 In artikel 8 van de aannemingsovereenkomst is het volgende termijnschema opgenomen: 

• ­ 10% uiterlijk acht weken vóór start werkzaamheden (betaling geschiedt door opdrachtgever) *
• ­ 40% bij storten betonvloer (betaling geschiedt door Parteon/Gemeente)
• ­ 10% bij storten betonvloer (betaling geschiedt door opdrachtgever)
• ­ 35% bij gereed palen persen (betaling geschiedt door Parteon/Gemeente)
• ­ 5% bij oplevering en na ontvangst door beide partijen ondertekend opleveringsrapport,(betaling geschiedt door Parteon/Gemeente)

Met dit betaalschema hebben zowel opdrachtgever als opdrachtnemer zekerheid over de uitvoering van het werk en de betaling van de termijnen.

*Opdrachtgever ontvangt te zijner tijd van opdrachtnemer een factuur met daarin vermeld betalingskenmerken en het bankrekeningnummer. De betaaltermijn is maximaal 4 weken.

In vet staan de termijnen die de eigenaren zelf betalen: 20% van het totaal, die zoals heel gebruikelijk is, zijn gekoppeld aan een voortgangsmomenten: de stand van het werk.
 
De termijnen worden voldaan op de aangegeven momenten, dus naar de stand van de voortgang van het werk. De eigenaren betalen de eerste en de derde termijn. 

De eerste termijn is de starttermijn, zodat de aannemer op tijd kan beginnen.

De derde termijn is bij het storten van de betonvloer, op dat moment betalen Parteon en gemeente ook 40%, dus Parteon zal controleren of de betonvloer is/wordt gestort en de aannemer dus betaald kan worden. De eigenaren mogen ervan uitgaan dat als Parteon 40% betaalt, dat het werk zo ver is uitgevoerd. In geval van twijfel kan de particulier Parteon benaderen om de voortgang van het werk te bepalen en daarmee de 3e termijn te betalen. Desondanks staat het een eigenaar vrij om hier zelf Ooijevaar over te benaderen (bijvoorbeeld als een particulier ook zelf even op het werk wil kijken of de voortgang er is).

Iets anders is de kwaliteitscontrole van het uitgevoerde werk. Het staat iedere eigenaar vrij om de kwaliteit van het werk te (laten) controleren. Daarvoor kunnen eigenaren ook een deskundige inhuren, zoals via vereniging Eigen Huis. Parteon is met Ooijevaar is gesprek over een ‘checklist’ voor de eigen woningen, die wellicht ook voor en door de particulier eigenaren kan worden gebruikt. Deze wordt toegevoegd aan het opleveringsrapport. 

Als een eigenaar of zijn adviseur bij bepaalde momenten tijdens de uitvoering aanwezig wil zijn om de kwaliteit zelf te controleren, meld u dit dan tijdens de warme opname aan Ooijevaar. 

De uitvoeringsperiode is in de Aannemingsovereenkomst vastgelegd, voor die periode wordt de wisselwoning ‘om niet’ beschikbaar gesteld door Parteon. Als de Werkzaamheden door de aannemer vertragen, dan kan de eigenaar de wisselwoning blijven gebruiken conform de gebruiksovereenkomst. 

Heeft u als gevolg van eigen werkzaamheden behoefte aan een verblijf elders en wilt u langer in een (wissel)woning elders blijven? Neemt u dan tijdig contact op met Parteon. Wij zullen dan samen bezien of en onder welke condities hiertoe mogelijkheden bestaan. Belangrijk is in ieder geval dat dit rechtmatig is en dat we willen proberen dat elke ZHB-bewoner tijdens het herstel in de buurt kan blijven wonen en een langer verblijf de voortgang van andere woonblokken niet in de weg mag staan. 

De reden dat hier alleen Parteon staat is omdat de VSO wordt gesloten tussen Parteon en de particuliere eigenaar. Bovendien kan Parteon als eigenaar van 125 woningen mogelijk een positie ‘uitruilen’. Deze zinsnede biedt de optie om in overleg te gaan, maar is geen toezegging vanuit Parteon dat Parteon aan alle verzoeken gehoor kan geven. Parteon kijkt hierbij uiteraard ook naar haar belangen en (financiële en wettelijke) mogelijkheden.

Uiteraard staat het particuliere eigenaren ook vrij dit met andere particuliere eigenaren te doen, net zoals het vrij staat in overleg met de Belangenvereniging, gemeente of welke overige partners dan ook. 

Parteon en Gemeente gaan ervan uit dat als er serieuze opties zijn voor sloop/nieuwbouw door particuliere eigenaren (op de eigen kavel danwel als collectief in de buurt?) zij dit eind 2020 weten en dan ruim een jaar hebben om het idee en de plannen uit te werken tot een ontwerp met aannemingsovereenkomst. 

Om de gehele Zeeheldenbuurt zicht op vernieuwing te geven en de beoogde uitvoeringsperiode te halen, moet je zekerheid aan je buren in het woonblok kunnen bieden.  

Bovendien geeft dit momentum van 1-1-‘22 ook houvast aan de Aannemer die de planning voor dit laatste jaar kan vaststellen en tevens aan de gemeente die de publieke taak heeft te handhaven (indien geen aantoonbare inspanning tot oplossing van de Problematiek wordt aangetoond). 

Mocht het op 1-1-’22 niet gelukt zijn om een definitieve aannemingsovereenkomst met een nieuwbouw aannemer te sluiten, dan zal in het betreffende blok alsnog funderingsherstel gepleegd moeten worden. Daarvoor is dan nog een periode van één jaar beschikbaar tot de streefdatum van 31-12-2022. De particuliere eigenaren in één blok dat (beoogd) nieuwbouw wordt, zijn dus wel van elkaar afhankelijk. Belangrijkste is dat in de nieuwbouwstrategie goede afspraken met elkaar worden gemaakt en dat partijen in de buurt met elkaar in overleg blijven.

Dat klopt, maar formeel lopen er nog bezwaarprocedures tegen de aanvraag voor de omgevingsvergunning van destijds fase 1. De gemeente heeft deze procedures ‘on hold’ gezet omdat de gesprekken over de gezamenlijke oplossing liepen. Deze procedures dienen geen doel meer en dienen te worden beëindigd in het belang van de gehele buurt. 

De aannemer voert het werk uit conform de technische werkomschrijving (bij Aanbiedingsbrief Ooijevaar) en conform de omgevingsvergunning. Indien de aannemer gebrekkig herstel pleegt, dan kan de aannemer daarop worden aangesproken door de eigenaren en door Parteon als opdrachtgevers van hun woningen. 

De gemeente heeft een publieke taak te handhaven en de gemeente wenst zekerheid dat de problematiek verholpen wordt binnen een bepaald tijdpad. In artikel 9, lid 5 van de VSO Gemeente – Parteon (openbaar stuk) is opgenomen dat de gemeente ernaar zal streven om in geval van actieve handhaving zo weinig mogelijk af te wijken van de ontwikkelstrategie en planning en zoveel mogelijk aan zal sluiten bij het tempo en de volgorde van de werkzaamheden van de aannemer. Als de vertraging aantoonbaar bij de aannemer zou liggen, wat totaal niet in zijn belang is, en dit zou invloed hebben op de streefdatum van 31-12-’22 en daarmee mogelijk op handhaving, dan zullen alle partijen zo snel mogelijk met de gemeente in overleg gaan over de gevolgen van een eventuele vertraging. Dit is niet te verwachten.

In dat geval geldt altijd; meld u zich en ga in overleg met Parteon. Maatwerk is bespreekbaar. Zo getuige ook de diverse 1:1 gesprekken met particuliere eigenaren en waar dergelijke situaties nu vertrouwelijk besproken worden.

Als deze situatie o.a. rechtmatig is en tot doel heeft de vernieuwing van de Zeeheldenbuurt te bespoedigen, treden Parteon en de gemeente graag in overleg over deze specifieke situatie.

Een concreet voorstel c.q. concrete uitnodiging ziet Parteon dan graag tegemoet.